Crédito hipotecario: ventajas y riesgos de la "revolución UVA"

Los préstamos indexados acercaron a más familias a la vivienda propia, pero la alta inflación los pone en el eje del debate. Alternativas para cubrirse de la suba de precios y de los saltos del dólar.


El desarrollo del crédito hipotecario UVA es uno de los “caballitos de batalla” de la agenda económica del gobierno. El prácticamente inexistente financiamiento de la vivienda era la contracara de la alta inflación y la ausencia de mecanismos de ahorro de largo plazo en moneda local.
Casi dos años después de su lanzamiento, el crédito hipotecario en Argentina crece al 129% anual y pasó de representar del 0,7% del PIB en 2016 al 1,3% actual, impulsado por la revolución UVA, los préstamos que ajustan por inflación. En medio de este crecimiento exponencial desde bajísimos niveles, el debate vuelve a despertar pasiones en medio de la batalla contra la inflación.

Juegos de seducción

Lo que seduce de las UVA. Al permitir un ajuste del saldo deudor por inflación más una tasa real en torno al 5/6%, los bancos están dispuestos a ofrecer un crédito de largo plazo con una relación cuota/ingreso significativamente más baja que en el crédito hipotecario tradicional a tasa fija. Por eso, pueden acceder al crédito muchos más hogares.
Los siguientes números del Banco Ciudad hablan por sí mismos. En el crédito hipotecario tradicional a tasa fija (22%) a 20 años, la cuota mensual para $1.000.000 se ubica en la zona de $18.610. El mismo monto y plazo para un crédito hipotecario UVA (tasa de 5,4%) implica una cuota de $6890. Eso hace que el porcentaje de hogares con acceso al crédito en relación a los ingresos medios del país se incremente desde 2% a 42%. Hoy, los demandantes de crédito hipotecario UVA miran estos números, los comparan con los de un alquiler y encuentran una oportunidad de entrada más accesible.

¿Tasa fija o UVA?

Si la inflación baja de forma gradual y sostenida y se estabiliza en un dígito en los próximos años, el crédito UVA tiene ventajas respecto del crédito tradicional a tasa fija desde el lado del monto nominal de desembolsos a pagar. Sobre todo, si la comparación de los desembolsos futuros se traen al presente vía una tasa de descuento representativa y la comparación de los flujos de pago se hace a valor actual, dado los montos más elevados del crédito tradicional a tasa fija en los primeros años de vida del crédito, con respecto a las cuotas más bajas del crédito UVA. Además, el factor IVA amplifica el efecto valor actual de los desembolsos futuros a favor del UVA, dada la mayor carga de intereses del crédito tradicional a tasa fija respecto del UVA en los primeros años de vida del crédito.

Los riesgos

El principal riesgo del crédito hipotecario UVA se encuentra en la tradicional carrera entre salarios e inflación.Esto se potencia en una economía con precios de viviendas dolarizados, en la que las correcciones del tipo de cambio (devaluaciones) requeridas para acomodar los desequilibrios externos terminan acelerando la inflación y deteriorando el poder adquisitivo de los salarios.
Actualmente, la economía Argentina no está situada en el mejor momento en este aspecto. El déficit de cuenta corriente externa es creciente y subió de 2,7% en 2016 a 4,8% en 2017. El tipo de cambio real, si bien ha mejorado desde la “foto” de noviembre pasado, todavía no puede considerarse como un “tipo de cambio real de equilibrio” para la estabilidad de la competitividad externa. En la propia visión del BCRA, el margen para seguir depreciando el peso sin acelerar la inflación y deteriorar el poder adquisitivo del salario es muy bajo. Por eso, el BCRA frenó la baja de la tasa de interés, aumentó la intervención en el mercado de cambios para poner un “techo transitorio” al precio del dólar mientras se negocian paritarias y avisó que está preparado para actuar si la inflación no baja.
El principal riesgo del crédito hipotecario UVA se encuentra en la tradicional carrera entre salarios e inflación. Esto se potencia en una economía con precios de viviendas dolarizados en la que las devaluaciones requeridas para acomodar los desequilibrios externos terminan acelerando la inflación y deteriorando el poder adquisitivo.
Pero si, a mediano plazo, los salarios terminan acompañando a la inflación, la relación cuota ingreso se mantiene estable en el tiempo, a pesar del ajuste de la cuota y del capital de deuda. Una vez más, el crédito hipotecario UVA mantiene las ventajas.

¿Conviene precancelar capital para achicar plazos?

Dada la estructura del préstamo UVA (sistema francés con mayor proporción de interés en las primeras cuotas) y la incertidumbre que genera hacia adelante un crédito de largo plazo atado a inflación para una economía tan volátil y sensible al ciclo político de turno, la tentación a precancelar capital para achicar plazos, hundir intereses y dormir más “tranquilos” existe a pesar del costo que cargan los bancos. Pero si la expectativa del inversor apunta a un proceso de desaceleración sostenida de la inflación, con instrumentos que ofrecen tasas reales positivas, el valor actual de la deuda ajusta a la baja y en vez de precancelar deuda conviene ahorrar en instrumentos que ofrecen tasa real positiva.

¿Cómo hacer frente a la aceleración de la inflación?

Atravesamos un contexto de aceleración transitoria de la inflación por la suba de tarifas, la corrección reciente del tipo de cambio y el aumento en precios de energía y productos primarios. Para pasar el temporal de la primera parte del año, con una inflación que podría ser de entre 8,5% y 9% en los primeros cuatro meses del año, los que estamos metidos en un crédito hipotecario UVA contamos con un menú de activos financieros para diversificar.
Los bonos CER que rinden tasa real (entre 3,8% y 4,7% según el plazo) más inflación pueden resultar un vehículo interesante para transitar la aceleración transitoria de los precios, mientras el BCRA mantiene las tasas de interés y vende dólares para frenar la presión cambiaria. En todo caso, si la inflación no baja a la velocidad esperada y el BCRA sube las tasas de interés, las Lebac pueden ser un instrumento alternativo para maximizar la tasa real contra la inflación esperada.

La escrituración y el dólar

Cuando el activo de la flexibilidad cambiaria convalida una suba rápida y fuerte del dólar, el sacudón genera una pérdida de poder adquisitivo del crédito en UVA para los que están entre la aprobación del crédito y la firma de la escritura en dólares. Los que tenían aprobado a principios de diciembre un crédito por $ 1,4 millones para comprar un inmueble de u$s 100.000, perdieron unos 10.8000 dólares a principios de febrero, porque la divisa pasó desde los $ 17,30 a la zona de los 20 pesos.
Para situaciones como ésta, una posición compradora apalancada en futuros de dólar, ajustada en monto y plazos con el préstamo hipotecario podría haber cubierto en torno al 73,2% de esa pérdida, dejando como garantía en pesos menos del 10% del nocional del préstamo en dólares a calzar ajustado al precio del dólar futuro pactado.
Pero esa operación es compleja y costosa para la gran mayoría de las familias que tramitan su préstamo. En todo caso, si no se achican significativamente los plazos entre la aprobación del crédito y la firma de la escritura en dólares, los bancos podrían hacerse cargo del costo de la cobertura cambiaria con el incentivo de ganar participación en un mercado más competitivo. Y, en todo caso, obtendrían el premio de la exención impositiva si la posición arrojara ganancia.

Recapitulando

La revolución del crédito hipotecario UVA es el camino para desarrollar un mercado hipotecario de largo plazo que permita mejorar el acceso a la vivienda propia sin licuar el activo de los bancos. Chile, con una macro ordenada que logró ganarle la batalla a la inflación, fue por este camino y llevó el crédito hipotecario a 24% del PIB.
Las dudas en torno al timing aparecen por distintos frentes. El riesgo de una depreciación del peso que deteriore transitoriamente el poder adquisitivo de los salarios frente al creciente déficit de la cuenta corriente externa. Los obstáculos que encuentra el BCRA para bajar la inflación mientras se suben tarifas, se baja gradualmente el déficit fiscal, en una economía donde el proceso de formación de precios presenta inercia. Y desde el lado de la capacidad de fondeo de los bancos. Por eso, será clave que el BCRA mantenga el compromiso de baja gradual y sostenida de la inflación con el instrumento de la tasa de interés, en una economía donde la clase media se vuelca a tomar préstamos indexados a pasos acelerados.

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