Cae la venta de inmuebles pero los precios no bajan

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Según un estudio, el metro cuadrado promedio cotiza en US$ 2.333, cerca del récord. La mayoría de los dueños no acepta precios menores aunque tarde en vender.

TEMA DE TAPA - CLARÍN 27/8/2019.
En julio hubo 3.208 escrituras, una caída del 27,6% respecto a igual mes del año pasado. Así se acentuó la tendencia que arrancó con la devaluación de 2018 y el encarecimiento de los créditos UVA. Pese a esto, los precios de los departamentos usados están cerca de su récord y ya cotizan en US$ 2.333 el metro cuadrado, en promedio. La mayoría de los dueños no está apurada por vender y no quiere reducir los precios.
Por la falta de crédito, la incertidumbre y las sucesivas devaluaciones, la venta de propiedades está en sus mínimos históricos. Sin embargo, el metro cuadrado en Capital cotiza en promedio US$ 2.333, cerca del récord, según indica un relevamiento elaborado en exclusiva para Clarín por la consultora Reporte Inmobiliario. En julio se escrituraron 3.208 propiedades, lo que representa una caída de 27,6% en comparación con el mismo mes del año pasado.
“Las escrituras de julio sólo son comparables con 2013 y 2014, los años del cepo cambiario. Ni siquiera en 2002 se llegaron a vender tan pocos inmuebles en la Ciudad”, resume Germán Gómez Picasso, uno de los autores del estudio. En este contexto, los propietarios rechazan rebajar los precios a la espera de la estabilización económica. “Están vendiendo sólo aquellos que necesitan vender. Y los precios no bajan porque no necesitan vender”, explica el presidente del Colegio de Profesionales Inmobiliarios, Armando Pepe.
El informe de Reporte Inmobiliario, que abarca de febrero de 2005 a agosto de este año, resulta revelador del mercado del usado. En todos estos años, el valor del metro cuadrado saltó de US$ 734 a casi US$ 2.400, cotizando casi siempre en alza en forma independiente de las ventas. Para Pepe, la situación tiene su lógica. “En la crisis de 2002, el metro cuadrado bajó 50%. Veníamos de la convertibilidad, con la gente hipotecada en dólares y se abría la posibilidad de cancelarlas a $ 1,40. Hoy es distinto, los dueños no tienen deudas, están firmes y prefieren esperar”, dijo.
En los últimos 15 años, el valor de las propiedades no paró de aumentar. Según Reporte Inmobiliario, el metro cuadrado apenas cayó en la crisis de 2009 (0,8% entre mayo y agosto) y en 2013 y 2014, durante el cepo cambiario, con bajas inferiores al 4,1%. Como contrapartida, en ese lapso las subas fueron constantes y algunas muy pronunciadas, con un pico entre mayo y agosto de 2008 (9,5%).
La evolución de las ventas fue dispar. En el último tramo, fue crucial el lanzamiento de los créditos UVA en junio de 2016, cuyas cuotas ajustan por inflación más una tasa fija. En dos años se otorgaron 176.000 hipotecas, pero las sucesivas devaluaciones y saltos inflacionarios atrofiaron la fórmula. “Hoy es muy difícil calificar para un crédito UVA, porque los salarios están retrasados con respecto al dólar y al valor de las propiedades”, completa Pepe.
Entre los especialistas prevalece la idea de que el mercado inmobiliario doméstico resiste a la baja. Por lo menos en Capital. “Buenos Aires tiene una dinámica propia. Los dueños, en su mayoría, no están adeudados y pueden postergar la venta”, remarca Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios. El directivo, por otro lado, señala que a nivel nacional se observan cosas distintas. “Mendoza es un distrito dolarizado, pero Tucumán está muy pesificada”, distingue.
El usado representa el 70% del mercado inmobiliario. El dato cobra especial valor si se tiene en cuenta que, provisoriamente, las devaluaciones mejoraron la ecuación para la construcción. “La mano de obra, que representa el 50% del costo total de una obra, está pesificada, por lo cual se abarata mucho”, dice Tabakman, pe
ro aclara su incidencia no es directa.
En las inmobiliarias coinciden que algunos propietarios conceden rebajas para cerrar la operación. “Por necesidad o apuro, se aceptan contraofertas de entre 10 y 20% por sobre el precio publicado. Pero son casos aislados”, subraya Gómez Picasso. Con el último salto del dólar y el encarecimiento del crédito, los expertos opinan que la reactivación del sector demorará varios meses. Con respecto al precio del metro cuadrado, Tabakman asegura que “por ahora no baja, pero el futuro está más opinado”.
“En el mundo de las ventas de pozo (a estrenar) el componente pesificado es mayor, el empresario necesita vender y como sus costos se abarataron puede bajar el precio sin resignar rentabilidad”, añade. Si esto ocurre, podría empujar los precios. “Pero este arrastre no es directo ni inmediato. Son ciclos. Hoy el mercado está a la espera y no sabemos qué puede llegar a ocurrir”, finalizó.
El precio de un 2 ambientes en Capital oscila entre los US$ 100.000 y US$ 180.000, según la zona y las características del edificio. “Si un propietario necesita vender, acepta rebajas. En este contexto, por otro lado, muchos inversores tratan de sacar provecho y ofrecen fuertes contraofertas”, enumera Pepe. A pesar de todo, los propietarios mantienen sus casas y departamentos a la venta, “a la espera de una normalización”. ■

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Tras la fuerte suba del dólar se profundizó la caída de ventas en el mercado inmobiliario
La suba del dólar que se generó hace dos semanas, luego de las elecciones Primarias, Abiertas, Simultáneas y Obligatorias (PASO) sigue impactando en diferentes sectores de la economía, y el mercado inmobiliario es uno de los más afectados, sobre todo en lo que se refiere a la compraventa de inmuebles: a las variables que vienen provocando una fuerte retracción en el sector en los últimos meses –tales como la falta de acceso al crédito de la masa asalariada–, se suma una importante modificación en los valores del rubro de la construcción y de los inmuebles que se ofertan.
En un contexto en el que reina el desconcierto, surgen todo tipo de situaciones que acrecientan la incertidumbre en el sector y desalientan las operaciones. En este marco, si bien Paraná se caracterizó por ser una plaza que se maneja habitualmente con precios en pesos, a diferencia de lo que ocurre en Buenos Aires, Córdoba y otras ciudades, desde hace tiempo se advierte un incremento de la oferta de viviendas a valor dólar. A la par hay vendedores que establecen un precio en pesos superior al de la devaluación, para evitar perder rentabilidad ante una posible venta; y otros que directamente optan por retirar del mercado el inmueble hasta tanto se estabilicen los valores.La suba del dólar que se generó hace dos semanas, luego de las elecciones Primarias, Abiertas, Simultáneas y Obligatorias (PASO) sigue impactando en diferentes sectores de la economía, y el mercado inmobiliario es uno de los más afectados, sobre todo en lo que se refiere a la compraventa de inmuebles: a las variables que vienen provocando una fuerte retracción en el sector en los últimos meses –tales como la falta de acceso al crédito de la masa asalariada–, se suma una importante modificación en los valores del rubro de la construcción y de los inmuebles que se ofertan.
José María Armándola, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos y empresario del sector, analizó la situación y señaló que frente al salto que tuvo la divisa el primer impacto fue la paralización de las operaciones: “Siempre que hay este tipo de devaluaciones afecta indefectiblemente al mercado inmobiliario. Sobre todo porque al haber inflación impacta en forma directa: si bien no es trasladable fácilmente a los precios, sí se advierte en los costos. En el rubro de la construcción los valores suben en forma inmediata y el mismo lunes de la devaluación, por ejemplo, pasó que los corralones no vendían materiales hasta que se reacomodaran los precios”.
En este marco, observó que las nuevas listas de precios de los insumos de la construcción tuvieron incrementos que arrancaron en un 10% o 20%, incluso más en algunos productos: “Con la mano de obra pasa lo mismo, si bien demora un poquito más en acomodarse, también sube. Pero ese precio no se traslada de forma inmediata a los valores de las propiedades, y entonces eso es lo que provoca momentáneamente una parálisis, salvo que un comprador esté dispuesto a razonar y entender que los costos han variado y pague el precio que supuestamente debería. Eso se acomoda en un plazo corto, pero de mediano tiempo”.
Por otra parte, Armándola comentó que se han perdido operaciones debido a este panorama: “Ha pasado de todo, principalmente porque el que vende no sabe cuál es el precio real de lo que está vendiendo, entonces entra en duda y prefiere esperar. En el caso de quien tiene pesos está apurado por comprar, y en el caso de quien tiene dólares, ocurre lo contrario y opta por esperar”, explicó.
Asimismo, evaluó: “Hoy Paraná es un mercado mixto: hay oferta en pesos y en dólares, lo que lo hace todavía más complicado, ya que no son mercados que vayan paralelos: en caso de que el dólar se planche se va quedando el valor de la propiedad y obviamente va subiendo en dólares; y después si el dólar se reacomoda no se puede llevar ese precio al que se fue elevando en dólares y subirlo más por la devaluación, porque son mucho más caros”.
Frente a estas situaciones, indicó que las “reglas de juego no son claras”, y sostuvo: “Cada parte razona de acuerdo a la posición en la que está, cada uno razona a su favor. Esto hace que el mercado se distorsione, entren dudas y se vaya paralizando, hasta que se logren estabilizar todas las variables”.
Consultado sobre el panorama que vislumbra el sector en el mediano plazo, manifestó: “Hay que manejarse con calma. Ese es el consejo que se da, no tratar de tomar ningún tipo de decisión extrema, porque si alguien supiese lo que hay que hacer concretamente, creo que ya lo estaría haciendo. Nosotros somos una partecita del todo y estamos con la misma incertidumbre que el grueso de los sectores y debemos tomarlo con calma”.
Alquileres
En el caso de los alquileres, el empresario aclaró que sus valores no acompañan en el mismo porcentaje la devaluación: “Por ahora está directamente relacionado a lo que gana la gente, a los sueldos, no se puede aumentar nunca en la proporción que subió el dólar, no lo puede acompañar nunca, o sea que seguimos con el cálculo inflacionario del 30% o un 35%, que es lo que ahora han subido los salarios”.
“Sus valores dependen de los ingresos de los inquilinos. Se va manejando cada caso, se charla, y diría que el mercado lo entiende, tanto los propietarios como quien debe alquilar una vivienda”, concluyó.
El impacto del valor de la divisa en el rubro de la construcción
Consultado sobre cómo observa la situación de la construcción, atento a las subas de los insumos en este rubro, José María Armándola señaló: “En estas dos últimas semanas no se han paralizado obras, pero sí puede empezar a trabajarse en un ritmo más lento. Esto cambia las reglas del juego, porque una obra es una inversión en determinado tiempo, también con un retorno en un determinado tiempo, y si este se extiende el panorama tiende a ser negativo”.
Por su parte, Miguel Marizza, presidente de la Cámara de la Construcción en Entre Ríos, comentó a UNO: “Hay un impacto en la construcción, con un dólar que saltó de 45 pesos a 60 de un viernes para un lunes. Estamos analizando día a día lo que ocurre. No es que tengamos ya un panorama claro, hay que esperar cuál es el rebote final que va a tener esta situación. Estamos expectantes, tratando en lo posible de mantener las obras en marcha”.

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